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房貸新政刺激二手房成交 中介稱有業主漲價

發布時間:2014/10/3 21:24:41 關注度:   來源:東光便民網

“松貸”新政或刺激二手樓成交量微增

多名中介認為二手房價格不會有大變化,換房客最受惠

“十一”黃金周向來是針對一手樓而言的,二手樓市場歷來慘淡。即便央行推出新政,南都記者昨日巡盤發現,廣州不少中介店面門可羅雀。業內人士普遍表示,央行新政有望刺激廣州最后一季度二手樓成交量增長10%以上,成交價估計即便有漲也漲幅微小。而要達到上述“量升價穩”局面,還需看新政最終落地情況———到底銀行有無額度放貸,而“貸款利率下限為貸款基準利率七折”的新政難成現實。

走訪

中介:新政出臺后有業主返價

昨日上午,廣州珠江新城花城大道鉑林國際公寓16樓,原來38平方米的一套一房一廳小復式,中介用鑰匙打不開了。“應該是業主才換的鎖,估計是要返價了,前兩天門還能打開的”,帶顧客看房的中介說,最近兩天新政出臺,有業主打電話來返價,“原來賣150萬元的小復式現在要叫價165萬。”

二手樓延續清淡行情

昨日記者走訪天河、越秀、白云、番禺的二手樓中介門市,發現大多中介鋪門可羅雀。昨日上午10點半到下午2點半,記者走訪了番禺區南浦島碧桂園大道、越秀區中山一路、白云區京溪路地帶的地產中介門市,鋪內一般有兩人留守,多家門店沒有顧客。其中,碧桂園大道的11家中介門店只有兩家有顧客在場。滿福堂一位經紀說,國慶當天只有1人來看房,估計多數人出行,看房的人不會多。

“因為政策才通過媒體報道出來,很多客戶在這之前都外出了。”中原地產東湖西分行高級營業經理邱智成表示,其所在分店國慶當天接待的客戶雖比平日略多,但成交暫未有任何變化。合富置業高級經理邱記華也說,他所在分店“一手樓成交量翻番,但二手樓沒變化,有成交的也是舊客戶,都是以前看好的,新客未見成交。”

南都記者綜合多名中介人士受訪時的分析發現,新政對二手樓市影響暫不明顯,目前真正返價的業主很少。“在市場下行時推出市場要賣的房子一般都是有心要賣的”,裕豐地產署前分店營業經理江智懷說,最近兩天看二手樓的顧客比新政之前多了20%左右。滿堂紅研究部高級經理周峰介紹,準買家中超過一半是換房客,但與去年比還是少了,而廣州前三季度剛需客占比超過8成,改善型需求的買家只占約12%。

銀行是否有錢可貸成關鍵

多名業內人士稱,這次新政關鍵是看銀行最終如何落地。

周峰說,目前很多銀行已用完10月下旬的放貸額度,“有無額度可以貸是一個大問題,新政現在才公布,估計要到明年1月份才會看出政策反應,銀行才有比較充裕的資金可以貸”,現實中是否能按照“還清首套房貸二套再貸只需3成首付”要根據銀行的資金實力來定。

中原地產項目部總經理黃韜同樣認為,實際貸款額度和放貸實力才是這次央行托市是否成功的關鍵,而尚未放開的限貸依然是一道大坎,對很多投資型買家來說,“有錢無名額”是現實困境,這次“松貸”主要惠及剛需、自用型買家,釋放的購買力很有限。

對于“貸款利率下限為貸款基準利率七折”,綜合多名房地產及銀行業人士的觀點,基本無人表示會“鐵定執行”,不少人表示到時若能打個九折就很不錯了。不過,對于改善型需求的買家,首付降低而且還不用上浮10%利率,已是變相降低入市門檻。

前景

二手樓成交量年內或增一二成

“改善型需求購房者”被理解為新政最受惠的群體。“知道銀行的新政未執行、已經持續大半年看房、一直被首付7成的門檻制約、因二手小業主不降價一直在僵持”,滿堂紅研究部高級經理周峰如此形容這些換房客的特征,他說這兩天看房的準買家中換房客占了一半。

“我估計起碼要到4日以后,才會出現客戶增多的情況。”周峰認為,到那時部分開發商會針對前三天的成交情況重新調整價格,而客戶外出也陸續回流。

新政影響顯現需待時日

“央行只是出了大概方向,整體會利好于樓市,但客人方面反應還未那么明顯。有不少改善的客戶困于資金方面,所以還沒出手。”合富置業市場經理梁燕明表示,目前有一批手上有錢、可以還清首套房貸款的改善買家已積極看樓,但黃金周一手樓選擇多,他們都會先去看一手樓,比較下價錢。“那些改善買家去看二手樓的話,預計得等到10月中下旬,一手樓市場看得差不多了,才會去二手樓市場上比較。”梁燕明認為,政策利好作用于二手樓市預計會延后,“起碼要過了國慶黃金周。”

多名受訪的業內人士均表示,年底前如無其他新政變化,預計二手樓成交量因央行政策利好會有10 %-20%的漲幅,成交價持穩或微升。

而已經過去的3個季度,根據周峰的說法,廣州二手樓成交量同比跌幅達2成,“去年黃金3月成交1.6萬套,10月份‘穗六條’出臺前成交6800套,而今年8月份只成交3300套”,預計第四季度成交量比第三季度環比漲15%-18%,部分準買家會妥協。

老區學位樓需求或進一步釋放

中原地產越秀區老荔灣區物業部副總經理陳秋炳也表示,每次樓市調控政策出臺,二手市場反應都比一手樓慢,越秀區成交量與去年同比,今年前8月跌幅達4成,成交價則一直處于與去年基本持平并微降。

“如果銀行政策能落地的話,估計能釋放部分學位需求資金”,陳秋炳說,越秀區的二手樓不少是針對改善型需求買家,但7成首付加上上浮10%利率的貸款政策無疑是一大門檻,如果政策能落地,有望改變釋放學位房需求資金不足的局面。

 

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